Energieausweis beim Hausverkauf
Welchen Sie brauchen, wann Sie ihn brauchen – und was sich 2027 ändert.
Wer ein Haus verkauft, braucht fast immer einen Energieausweis. Das klingt nach Behörde und Papierkram, ist aber in den meisten Fällen in ein bis zwei Wochen erledigt.
Wichtig ist nur, dass er rechtzeitig da ist. Denn ohne Energieausweis darf das Haus eigentlich gar nicht richtig angeboten werden – und Käufer fragen heute fast immer als Erstes danach.
Hier steht, was Sie wissen müssen. Ohne Fachchinesisch.
Der richtige Zeitpunkt
Wann Sie den Energieausweis brauchen
Schon in der Anzeige. Wer ein Haus in einem Portal oder in der Zeitung anbietet, muss die wichtigsten Werte aus dem Energieausweis nennen – zum Beispiel den Energieverbrauch, die Heizungsart, das Baujahr und die Effizienzklasse.
Spätestens bei der Besichtigung. Dann muss der Ausweis vorgelegt werden. Gibt es keine Besichtigung, muss er dem Interessenten ohne Verzögerung zugänglich gemacht werden.
Nach dem Notartermin. Der Käufer bekommt den Ausweis ausgehändigt.
Verantwortlich ist immer der Eigentümer – auch dann, wenn ein Makler den Verkauf übernimmt. Wer den Ausweis nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.
Ihre Möglichkeiten
Welcher Ausweis für Ihr Haus?
Es gibt zwei Arten. Welche Sie brauchen, hängt vom Haus ab – und ab 2027 auch von Ihrer Wahl.
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Der Verbrauchsausweis
Er wird aus den Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre berechnet. Das geht schnell und ist günstig. Der Nachteil: Er zeigt, wie sparsam oder großzügig die bisherigen Bewohner geheizt haben – nicht unbedingt, wie gut das Haus ist.
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Der Bedarfsausweis
Er wird aus dem Haus selbst berechnet: Dach, Wände, Fenster, Heizung. Dafür schaut sich ein Fachmann das Haus an oder bekommt die Baupläne. Er kostet mehr, ist aber aussagekräftiger – und für Käufer glaubwürdiger.
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Bis Ende 2026: Bei älteren Häusern ist der Bedarfsausweis Pflicht
Das gilt für Wohnhäuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf den Wärmeschutz-Stand von 1977 saniert sind. In Ostfriesland trifft das auf sehr viele Häuser zu.
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Achtung bei leeren Häusern und im Erbfall
Für den Verbrauchsausweis braucht man die Heizkostenabrechnungen. Fehlen die, weil das Haus schon länger leer steht oder niemand die Unterlagen findet, bleibt oft nur der Bedarfsausweis. Das kostet dann etwas mehr Zeit – planen Sie ihn deshalb früh ein.
Neue Regeln
Was sich ab 2027 ändert
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Die neuen Regeln für den Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027:
Mehr Wahlfreiheit bei Wohnhäusern. Auch bei älteren Häusern ist dann ein Verbrauchsausweis möglich. Voraussetzung: Die Verbrauchswerte der letzten zwei Jahre liegen vollständig vor, Jahr für Jahr und getrennt nach Energieträger, also zum Beispiel Gas und Strom. Die letzte Abrechnung darf nicht älter als 18 Monate sein. Fehlen diese Zahlen, bleibt es beim Bedarfsausweis.
Neue Ausweise werden digital. Auf Papier gibt es sie nur noch, wenn der Eigentümer das ausdrücklich möchte. Außerdem stehen ein paar Angaben mehr darin.
Ihr alter Ausweis bleibt gültig. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Wer schon einen gültigen hat, muss nichts tun.
Was das für Sie heißt: Wer noch 2026 verkauft und ein älteres Haus hat, braucht in der Regel einen Bedarfsausweis. Wer erst 2027 anbietet und die Verbrauchswerte vollständig hat, kann oft den günstigeren Verbrauchsausweis nehmen. Ich schaue mir das mit Ihnen gemeinsam an.
Stand: September 2026
Gut zu wissen
Häufige Fragen
Was kostet ein Energieausweis?
Einen Verbrauchsausweis bekommt man online schon ab etwa 70 €, einen Bedarfsausweis ab etwa 120 €. Mit Besichtigung durch einen Energieberater vor Ort wird es mehr. Mein Rat: Lieber einen Fachmann aus der Region, der sich das Haus ansieht. Ein Ausweis mit falschen Angaben fällt spätestens beim Käufer auf.
Mein Haus bekommt bestimmt eine schlechte Klasse. Schreckt das Käufer ab?
Weniger, als man denkt. Käufer sehen bei der Besichtigung ohnehin, ob Fenster, Dach und Heizung alt sind. Der Ausweis schreibt das nur auf. Viel schlimmer ist es, wenn ein Käufer das Gefühl bekommt, dass etwas verschwiegen wird. Ein ehrlicher Ausweis und ein Preis, der zum Zustand passt – dann verkauft sich auch ein Haus mit Klasse G.
Wir haben geerbt. Brauchen wir als Erben auch einen Energieausweis?
Ja. Mit dem Erbfall sind Sie die Eigentümer, und die Pflicht geht auf Sie über. Suchen Sie zuerst in den Unterlagen der Eltern: Vielleicht gibt es schon einen gültigen Ausweis.
Gibt es Häuser, die keinen Energieausweis brauchen?
Ja, aber nur wenige. Baudenkmäler brauchen in der Regel keinen, ebenso sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Für ein normales Einfamilienhaus gibt es keine Ausnahme.
Ich kümmere mich
Was ich dabei für Sie tue
Den Energieausweis selbst stellt ein Fachmann aus: ein Energieberater, Architekt oder Schornsteinfeger mit der passenden Zulassung.
Ich kümmere mich um alles drumherum: Ich kläre, welcher Ausweis für Ihr Haus der richtige ist, suche mit Ihnen die nötigen Unterlagen zusammen, beauftrage einen Fachmann aus der Region und bin beim Termin im Haus dabei.
Sie müssen dafür nicht extra anreisen. Und der Ausweis ist fertig, bevor die ersten Interessenten anrufen.
Kostenlos und unverbindlich
Mein Angebot
Wenn Sie Ihr Haus mit mir verkaufen, organisiere ich den Energieausweis für Sie. Vorher sehe ich mir das Haus vor Ort an, und Sie bekommen eine schriftliche Werteinschätzung mit Begründung. Kostenlos, unverbindlich, und Sie behalten sie. Auch dann, wenn Sie nicht verkaufen.
Ein Anruf genügt – den Rest besprechen wir in Ruhe.
04941 6018 637
Auch am Wochenende für Sie erreichbar.
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Ich bin Immobilienmakler und weder Energieberater noch Anwalt. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung und ersetzen keine Beratung im Einzelfall. Stand: September 2026.